多くのハワイの不動産鑑定士にとって、高級な高層コンドミニアムの
ひとつのユニットを鑑定することは、良くある仕事であると同時に挑戦でもあります。
多数の高級な高層コンドが並ぶホノルル。この記事では４６階建て、
総部屋数417室のハワイキタワーを分析してみようと思います。
ハワイキタワーは、アラモアナショッピングセンターのすぐ目の前に位置し、
ビーチからも近く、素晴らしいオーシャンビューが臨めます。
ハワイキタワー
一見、このコンドの一室を鑑定することは、それ程難しくないように感じます。
例えば下のチャートからもお分かりのように、ハワイキタワーでは過去12ヶ月に、14戸が売れました。
過去１２ヶ月のハワイキタワーの販売物件
不動産鑑定士からの視点で見ても、とても愛すべき物件のようで、
実際、我々にとって良いデータが揃っているように感じます。
大まかな意味では、確かにそうでしょう。しかし、良く目を凝らしてみると
それらのデータひとつひとつは、決して似通っていないことが分かります。
・過去12ヶ月に購入されたユニットは、10戸の2寝室、4戸の1寝室
・階数は、下は8階から上は43階
・室内面積の広さは、842スクエアフィート（78平方メートル）から
1,618スクエアフィート（150平方メートル）
・販売価格は、$575,000（5750万円）から $1,616,000（1億6160万円）
※1ドルを100円換算として
・1スクエアフィート単価 $642から$1,187
（㎡単価 69.1万円から127.8万円）
すなわち、販売価格やそれぞれのユニットの特色が予想しているより多岐に渡るため、
ひとつのユニットを、その他の市場と加減しその正しさを証明することは、不可能でないにせ
よ、極めて難しいと言えます。
では今度は違う角度から、この方式で見てみましょう。:The Multiplier Method
次回は、このグラフの方式からお話を続けたいと思います。
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アロハ！ クリス
Hawaii Land Blog 